Clipping nº 078

04/03/2016

Artigo: Despesas nas transações imobiliárias no Brasil e no mundo – Reinaldo Velloso

A edição 2015 do Relatório Doing Business, elaborado pelo Banco Mundial e disponível para consulta em worldbank.org, apontou que no Brasil o custo percentual para formalização e registro da transação imobiliária, calculado sobre o valor da propriedade, é semelhante ao dos Estados Unidos e Noruega; sendo inferior ao do Reino Unido e Singapura, e equivalente a menos de metade do custo de países como Alemanha, Argentina, Austrália, França e Japão.

Seguem alguns percentuais: África do Sul 6,2%; Alemanha 6,7%; Argentina 6,6%; Austrália 5,2%; Áustria 4,6%; Bélgica 12,7%; Brasil 2,5%; Canadá 3,3%; Chile 1,2%; China 3,6%; Colômbia 2,0%; Dinamarca 0,6%; Espanha 6,1%; Estados Unidos 2,4%; Finlândia 4,0%; França, 6,1%; Hong Kong 7,7%; índia 7,0%; Itália 4,4%; Japão 5,8%; México 5,1%; Holanda 6,1%; Nova Zelândia 0,1%; Noruega 2,5%; Paraguai 1,9%; Peru 3,3%; Portugal 7,3%; Reino Unido 4,6%; Rússia 0,1%; Singapura 2,8%; Suécia 4,3%; Suíça0,3%; Uruguai 7,0%; e Venezuela 2,5%.

Nesse contexto, percebe-se que o valor despendido para formalização e registro da transação imobiliária em nosso país está entre os menores do mundo.

Ao se comparar o sistema notarial e registral, vigorante no Brasil e outros países de tradição jurídica romano-germânica, com aquele existente nos Estados Unidos da América, verifica-se que o primeiro sistema, diante do maior grau de segurança jurídica propiciada, reduz a possibilidade de litígios e eventuais custos futuros. No sistema norte-americano, para se mitigar esse risco se faz necessária a contratação de um seguro.

Nesse sentido, Fernando P. Mendéz González, no brilhante artigo Registro de la propiedad y desarrollo de los mercados de crédito hipoteca rio, afirmou que: “en los Estados Unidos los expertos independientes consideran ineficiente su peculiar sistema, basado en la mayoría de los condados en unos registros públicos de documentos – mal organizados – lo que ha hecho necesario suplir la inseguridad jurídica con un seguro privado de títulos”.

Ou seja, o sistema existente no Brasil é mais eficiente, proporcionando maior segurança jurídica a um custo menor. Em nosso país os emolumentos dos serviços notariais e de registro, são fixados por lei, conforme previsão do art. 236, 9 2º, da Constituição Federal. No Estado de São Paulo, por exemplo, a elaboração da Lei nº 11.331/2002 decorreu de amplos estudo realizados por Comissão instituída por Decreto do Governador de Estado. Aproximadamente 40% do valor dos emolumentos representam taxas e contribuições, destinadas ao Estado, ao Tribunal de Justiça, ao Ministério Público, à Carteira de Serventias do Instituto de Pagamentos Especiais do Estado, à compensação dos atos gratuitos de Registro Civil e às Santas Casas de Misericórdia.

Os emolumentos são fixados mediante a observância de faixas com valores mínimos e máximos, conforme valor da transação imobiliária ou valor tributário do imóvel. E, no Brasil, o valor dos emolumentos é bem inferior ao de outros países de tradição jurídica romano-germânica.

Por outro lado, cabe apontar que na formalização da transação imobiliária incide imposto de transmissão da propriedade, de competência municipal nos atos inter vivos; ou estadual, em se tratando de transmissão mortis causa ou doação. Essa tributação, aliás, representa a maior despesa em uma transação imobiliária, sendo muitas vezes superior ao valor dos emolumentos. No Município de São Paulo a alíquota do ITBI é atualmente de 3% e, no Rio de Janeiro, de 2%. A título comparativo, em Santiago do Chile a tributação é de apenas 0,2%, fato que justifica o menor custo final na transação.

Feitas essas considerações, cabe apontar que, em princípio, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico que vise à transferência de direitos reais sobre imóveis, conforme disposto no art. 108 do Código Civil. A lavratura do ato pelo tabelião de notas, profissional do direito aprovado em concurso público, que atua de forma imparcial, confere a necessária segurança jurídica.

Em algumas hipóteses, no entanto, o negocio jurídico é formalizado por instrumento particular, como na c’oncessão de financiamento imobiliário por uma instituição financeira. Nessas circunstâncias, não há a intervenção no ato de agente imparcial, com comprometimento do equilíbrio contratual. Além disso, a tarifa bancária incidente é estabelecida de forma unilateral e em valores geralmente superiores aos emolumentos notariais, especialmente quando utilizados recursos do FGTS pelo comprador.

Após a formalização da transação imobiliária, o título de transmissão – escritura pública ou instrumento particular – é encaminhado ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel para qualificação e registro.

Os emolumentos relativos ao registro são cobrados apenas por ocasião do registro, sendo que a matrícula do imóvel permanece indefinidamente na serventia, cabendo ao oficial respectivo zelar por sua ordem e conservação, na forma dos artigos 24 e 26 da Lei de Registros Públicos.

É oportuno ressaltar que não existe necessidade de renovação periódica, como no seguro, ou a previsão de remuneração pela custódia do documento. Ou seja, os emolumentos são pagos apenas por ocasião do registro.

Nesse aspecto, a fixação dos emolumentos para os atos de registro de imóveis difere daquela existente em entidades privadas que atuam no mercado. A BM&F Bovespa, por exemplo, cobra uma taxa de custódia de 0,30% ao ano sobre o valor dos títulos do Tesouro Nacional, referente aos serviços de guarda dos títulos e às informações e movimentações dos saldos. Tal procedimento onera excessivamente os investimentos de longo prazo.

Enfim, a sistemática de remuneração dos serviços notariais e de registro no Brasil relativamente às transações imobiliárias segue critérios adequados e está em valores inferiores aos padrões internacionais. Além disso, confere a necessária segurança jurídica para essas transações que envolvem, quase sempre, recursos poupados ao longo da vida do comprador. Por fim, essa sistemática assegura a manutenção de um sistema confiável e eficiente.

Reinaldo Velloso dos Santos – Tabelião e Mestre em Direito Comercial pela Universidade de São Paulo

Fonte: Blog Reinaldo Velloso

Site: Anoreg Brasil (04/03/2016)

 

 

TJDF nega pedido de averbação de dupla paternidade em registro civil

A 6ª Turma Cível do TJDFT confirmou sentença de 1ª Instância e negou provimento a recurso que visava ao reconhecimento de dupla paternidade cumulada com averbação em registro civil. A decisão foi unânime.

De acordo com os autos, o pai registral manteve relacionamento conjugal com a genitora por 20 anos, com a qual teve 3 filhas, inclusive a demandante. Treze anos depois, dadas as características distintas da então menor, descobriu-se, após exame de DNA, que esta era fruto de relacionamento extraconjugal da mãe. Desde então, o pai biológico passou a arcar com todas as despesas médicas e educacionais da filha. Passados mais de 10 anos, os autores intencionaram formalizar tal situação, sem excluir o nome do pai socioafetivo do registro civil.

Segundo a relatora, em que pese estejam as partes (filha, pai biológico e pai registral) ajuizando a demanda em comum acordo, “não há amparo legal para a averbação em registro civil de dois vínculos paternos e um vínculo materno”.

Sobre a questão, a magistrada registra: “Não se nega que a filiação socioafetiva esteja resguardada pela Constituição Federal em seu art. 227, § 6º, ou que ela decorra da própria efetivação da dignidade humana. Tampouco se desconhece que a parentalidade socioafetiva esteja englobada no art. 1.593 do Código Civilcomo forma de parentesco civil. No entanto, no caso em comento, a paternidade socioafetiva, configurada pela posse de estado de filho, encontra-se já registrada, não havendo de se falar em desvalorização do afeto”.

Quanto ao pedido de inclusão de outra paternidade, de forma cumulada, a julgadora destaca o entendimento de Corte Superior que permite a retificação de registro civil, com a anulação da paternidade socioafetiva, em prevalência do vínculo biológico. O STJ também entendeu ser possível o reconhecimento da dupla paternidade para as hipóteses de adoção por casal homoafetivo, passando a constar no registro do filho o nome de seus dois pais ou de suas duas mães. Porém, não é este o caso.

Assim, ante a ausência de amparo legal ou mesmo de embasamento jurisprudencial a permitir a averbação no registro civil do nome de pai biológico, com a manutenção da paternidade socioafetiva, a Turma julgou improcedentes os pedidos formulados pelos autores, ressaltando, ainda, a impossibilidade de regular os efeitos sucessórios dela decorrentes.

Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito federal e Territórios

Site: Recivil (04/03/2016)

 

 

III Encontro de Direitos Reais, Direito dos Registros e Direito Notarial

A presidente do CENoR, Mónica Jardim, concedeu entrevista sobre os temas que serão discutidos no evento, que acontecerá em abril, na cidade de Coimbra, Portugal

O Centro de Estudos Notariais e Registrais da Universidade de Coimbra (CENoR), a Escola Superior do Ministério Público de São Paulo, a Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário (ABDRI), a Associação de Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp) e o Colégio Notarial do Brasil irão promover, conjuntamente, o III Encontro de Direitos Reais, Direito dos Registros e Direito Notarial, na Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, Portugal, nos dias 19 e 20 de abril.

Os principais temas da programação já foram divulgados, são eles: “Ata notarial e certificado notarial”, “Mandatos – alienação de bens imóveis – requisitos e formalidades. A questão de aferição da capacidade das partes”, “A união homoafetiva ou pluriafetiva no Brasil e a União de fato entre pessoas do mesmo sexo em Portugal e a intervenção notarial”, “Direitos Reais de Garantia, “ônus” e garantias ocultos”, “Ideias fundamentais sobre o trust imobiliário”, “Direito Registral e Urbanismo” e “Usucapião administrativa – o novo CPC brasileiro e a experiência portuguesa”.

A presidente do CENoR, Mónica Jardim, concedeu entrevista ao portal Observatório do Registro destacando os temas que serão discutidos na 3ª edição do Encontro. Também professora auxiliar da Faculdade de Direito de Coimbra, Mónica é membro do Conselho do Notariado de Portugal e acadêmica da ABDRI.

“Creio que os países onde o registro ainda não é eletrônico, tendem inevitavelmente a sê-lo, mas antes deve haver uma forte intervenção dos juristas, de modo que se assegure que será a tecnologia a estar ao serviço do Direito. E isto, para bem dos cidadãos, da sua privacidade, da economia do país, etc. Não em virtude de meros interesses corporativistas”

Confira a entrevista

Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB

Site: Irib (04/03/2016)