Clipping nº 266

03/01/2017

Artigo: O direito de laje não é um novo direito real, mas um direito de superfície – Roberto Paulino de Albuquerque Jr

Nos estertores do ano de 2016, foi publicada a Medida Provisória 759, que trata sobre “regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, e dá outras providências”.

O que mais salta aos olhos na MP é a previsão do chamado direito de laje, por ela inserido como direito real no artigo 1225 do Código Civil brasileiro[1].

A medida provisória ainda acrescentou ao Código Civil o artigo 1510-A, que dá os contornos do dito direito real de laje:

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo (…)[2].

O direito de laje não constitui um direito real novo, mas uma modalidade de direito de superfície que, desde 2001, já tem previsão expressa na legislação brasileira, a superfície por sobrelevação.

O que caracteriza o direito de superfície e distingue o seu tipo dos demais direitos reais é a possibilidade de constituir um direito tendo por objeto construção ou plantação, separadamente do direito de propriedade sobre o solo.

Em sentido mais técnico, há superfície quando se suspende os efeitos da acessão sobre uma construção ou plantação a ser realizada ou já existente. O implante que, por força da acessão, seria incorporado ao solo, passa a ser objeto de um direito real autônomo, o direito real de superfície.

Vê-se que, a partir dessa definição de direito de superfície, sequer seria necessário prever expressamente a possibilidade de sua constituição para a construção no espaço aéreo ou para o destacamento de pavimentos superiores já construídos. Da mesma forma, é desnecessária a menção expressa à possibilidade de superfície constituída sobre construções no subsolo. Se é possível construir no espaço aéreo ou no subsolo e essas construções sofrem, de ordinário, os efeitos da acessão, pode-se tê-las como objeto do direito real de superfície.

Do próprio tipo da superfície deriva a possibilidade de sobrelevação, portanto.

O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), no entanto, houve por bem tratar da sobrelevação expressamente e assim deixou indiscutível a sua viabilidade:

Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

Na doutrina, vários autores tem se ocupado do tema (vide, entre outros, MAZZEI, Rodrigo. Direito de superfície. Salvador: Juspodium, 2013; VIEGAS DE LIMA, Frederico Henrique. O direito de superfície como instrumento de planificação urbana. Rio de Janeiro: Renovar, 2005; PERCÍLIO, Renata. Negócio jurídico de sobrelevação em direito de superfície. Dissertação de mestrado em andamento, orientador prof. dr. Roberto Paulino, UFPE).

Além disso, o Enunciado 568, da VI Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, concorda com a possibilidade de constituição de superfície por sobrelevação no Direito brasileiro[3].

Trata-se, portanto, de uma figura já abarcada pelo tipo do direito de superfície e já utilizada.

Sequer a terminologia “direito de laje” pode-se dizer que tenha sido criada pela medida provisória. Já há alguns anos que se fala em direito de laje como uma expressão popular para a construção de novos pavimentos sem formalização do direito de superfície, algo comum em todas as regiões do país (entre outros, TEPEDINO, Gustavo. Os direitos reais no novo Código Civil. In Temas de Direito Civil. Rio de Janeiro: Renovar, tomo II, 2006).

Em termos de redação, além disso, a MP merece crítica contundente, e já se erguem vozes a empreender tal crítica, como na coluna “Direito Civil Atual”, publicada na semana anterior, com texto de autoria do professor doutor Otavio Luiz Rodrigues Junior (Um ano longo demais e seus impactos no direito civil contemporâneo).

Da regulamentação da sobrelevação sob o nome de direito de laje, dois pontos parecem ser mais relevantes: (a) a abertura de matrícula registral autônoma, um ponto delicado do direito de superfície no Brasil (artigo 1510-A, parágrafo 5º); a permissão de constituição do direito de laje sem submissão ao regime do condomínio edilício (artigo 1510-A, parágrafo 6º).

Tratam-se de regras úteis e importantes, que, no entanto, não parecem justificar a açodada opção do legislador de adotar a nomenclatura direito de laje e dar-lhe autonomia em relação ao direito de superfície.

Se o que se queria era ressaltar a possibilidade do direito de superfície por sobrelevação, bastava para tanto inserir um artigo no título V do livro do direito das coisas. Para acrescentar à disciplina do direito de superfície a possibilidade de abertura de matrícula separada para a propriedade superficiária e a desnecessidade de atribuição de fração ideal do terreno, outros dois artigos bastariam.

Não há sentido em inscrever como direito real autônomo no Código Civil uma modalidade de um direito real já previsto, muito menos em utilizar-se terminologia menos técnica quando já se dispõe de uma mais adequada em utilização. A finalidade que o legislador buscou alcançar não está clara, assim como clara não está a urgência que justificaria regular a matéria por medida provisória.

Da forma como está posto o texto, o que se tem é: (a) a positivação de um direito real novo cujo objeto já estava inserido em um direito real preexistente; (b) o abandono de uma expressão consagrada e precisa por outra de uso informal; (c) o problema topológico de se estabelecer a abertura de matrícula e a dispensa de atribuição de fração ideal apenas para a superfície por sobrelevação ou direito de laje, quando as regras deveriam se aplicar a todo e qualquer direito de superfície.

Trata-se, portanto, de uma alteração pouco feliz na regulamentação do direito de superfície, merecedora de reflexão e crítica por parte da doutrina, bem como de oportuna reforma.

*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFBA e UFMT).

[1] “Art. 1.225. São direitos reais: (…) XIII – a laje.” [2] Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (…) § 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.

§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original.

§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.

§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.

§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios.

§ 8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

[3] VI Jornada de Direito Civil – Enunciado 568. O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística.

Roberto Paulino de Albuquerque Júnior é doutor em Direito pela UFPE, professor adjunto da Faculdade de Direito do Recife (UFPE) e tabelião de notas e registrador de imóveis.

Site: Anoreg Brasil (03/01/2017)

 

 

 

Projeto sobre destruição do original de documento digitalizado vai à Plenário

O projeto que permite a destruição dos originais de documentos públicos após a digitalização (PLS 146/2007) deve passar por mais uma votação no Senado. A proposta, apresenta pelo senador Magno Malta (PR-ES), foi aprovada em dezembro pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) de forma terminativa, mas um grupo de senadores pediu para que o texto fosse avaliado pelo Plenário do Senado, em vez de ser enviado diretamente para a Câmara dos Deputados. O recurso vai ser lido na volta dos trabalhos legislativos, como informa o repórter da Rádio Senado Roberto Fragoso.

Ouça aqui.

Fonte: Agência Senado

Site: Recivil (03/01/2017)

 

 

 

Advogado Henrique Ávila é nomeado para o Conselho Nacional de Justiça

O presidente Michel Temer nomeou o advogado Henrique Ávila para integrar o Conselho Nacional de Justiça na vaga de “cidadão de notável saber jurídico” reservada ao Senado. A nomeação foi publicada no Diário Oficial da União. No Senado, ele recebeu 49 votos favoráveis à indicação e 15 contra. Dois senadores se abstiveram na votação que aconteceu em novembro do ano passado.
Com 33 anos, Ávila é professor de Processo Civil da PUC de São Paulo.

Ávila havia sido aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça do Senado no início de outubro, depois do parecer favorável do senador Ricardo Ferraço (PSDB-ES). Advogado do escritório Sérgio Bermudes Advogados, ele tem 33 anos e é professor de Processo Civil da PUC de São Paulo, além de mestre e doutorando pela mesma universidade.

Ávila afirma que chegará ao CNJ com a pauta de trabalhar para que o órgão esteja afiado com as exigências do novo Código de Processo Civil, em vigor desde março deste ano. Ele explica que o novo código estabeleceu diversas obrigações ao conselho, como a criação de um banco de peritos, ou de um banco de casos repetitivos.

Segundo ele, o CPC “exaltou a competência do CNJ de administração não só do Judiciário, mas também dos processos”. O advogado ressalta as tarefas de estimular os juízes de primeiro grau a observar a jurisprudência dos tribunais, especialmente dos superiores, e também a utilização efetiva da mediação e conciliação como métodos de resolução de conflitos.

Durante sua sabatina no Senado, Ávila disse que o Judiciário brasileiro é contraditório. Segundo ele, é considerado “um dos mais lentos do mundo, a despeito de possuir juízes entre os mais produtivos, com aproximadamente 1,6 mil processos julgados por juiz por ano”.

Sem surpresas

O nome de Henrique Ávila chegou ao Senado por indicação do PP e dos partidos do Bloco Moderador do Senado, composto de PTB, PR, PSC e PTC. São todos partidos da base aliada do governo. E prontamente recebeu apoio do PSDB, outro partido de apoio ao Planalto.
Lá, contou com apoios importantes, dos ministros Gilmar Mendes, presidente do Tribunal Superior Eleitoral; da ministra Cármen Lúcia, presidente do CNJ e do Supremo; do ministro João Otávio de Noronha, corregedor do CNJ; do ministro Luiz Fux, vice-presidente do TSE e um dos autores do anteprojeto do novo CPC; do ministro Bruno Dantas, do Tribunal de Contas da União e ex-conselheiro do CNJ na vaga do Senado; e do ministro Sepúlveda Pertence, aposentado do Supremo.

Durante a campanha, o presidente da Ordem dos Advogados do Brasil de São Paulo, Marcos da Costa, dirigiu-se ao Senado para ressaltar a “dedicação e experiência” de Ávila, além de sua significativa contribuição para a advocacia paulista, como integrante da Comissão de Prerrogativas da entidade.

O advogado Arnoldo Wald concordou. “Ávila reúne as melhores condições para preencher a vaga. Além da sólida formação profissional, com o professor Sérgio Bermudes, ele associa grande experiência com formação acadêmica admirável”, disse.

Depois da confirmação da indicação de Ávila pelo Senado, o presidente do Conselho Federal da OAB, Claudio Lamachia, saudou o colega advogado. “A OAB e a advocacia brasileira depositam esperanças na atuação de Ávila junto ao Conselho Nacional de Justiça, em especial, a preservação dos princípios fundantes do órgão, como instrumento de planejamento do Judiciário, de controle ético da magistratura e também pela defesa das prerrogativas profissionais da advocacia” declarou.

Concorreu com Ávila para a vaga no CNJ o criminalista Octavio Orzari, consultor do Senado e ex-delegado da Polícia Federal. Tinha o apoio do ministro Ricardo Lewandowski, de quem foi assessor no TSE, e das seccionais de Goiás e do Distrito Federal da OAB.

Site: Arpen Brasil (03/01/2017)